COURSE INTRODUCTION
第一讲:商业租赁中的公法和公共政策性因素
第二讲:产权式商铺委托经营(资产统一经营管理)
第三讲:回购担保、商铺经营权长期转让与经营权质押
姚望律师
姚望,江苏拙正律师事务所 “不动产诉讼研究中心”主任 前某中级法院法官,主审案件800多个,参加合议案件近2000件,研究、实务范围涵盖交通事故、一般侵权、不动产买卖和租赁、建设工程施工合同等民商事纠纷,有建设工程和不动产领域的丰富审判经历;上海市优秀毕业生;苏州市优秀公务员;雅思7.5分。
结合近期各地法院判决、专题调研报告,分析近期商铺租赁经营、资产统一经营管理中的新商业模式和最新(2015年后)的裁判尺度。
回购担保、商铺经营权长期转让与经营权质押
商业租赁中的公法和公共政策性因素
COURSE CONTENT
1.土地划拨性质对不动产租赁合同效力的影响
(1)案例检索和地区差异:北京(2014)三中民终字第03906号和(2016)京02民终字第10610号苏州中院(2016)苏05民终6840号、湖州中院(2014)浙湖商终字第126号等
(2)公式化
(3)江苏法院新动向
2.土地登记用途对不动产商业租赁合同的影响
(1)改变耕地用途:上海一中院(2015)沪一中民二(民)终字第86号、天津二中院(2017)津02民终1590号
(2)《土地管理法》第四条之“三大类”与(2016)沪01民终字3244号滁州中院(2015)滁民一终字第00462号
(3)管理性规范说郴州中院(2015)郴民一终字第738号民事判决
(4)《合同法》第216条“租赁物用途保证”
(5)双方过错与相互索赔:南通中院(2014)通中民终字第02721号;河南高院(2016)豫民再162号;西藏高院(2015)藏法民一终字第50号
3.农村土地:集体建设用地、承包经营权流转
(1)消防验收抽样备案制度
(2)事后处罚
(3)地方性“规章以下规范性文件”
(1)上海一中院(2013)沪一中民二(民)终字第3154号
(2)法律法规变化
(3)政策性因素
(1)民法上的“违法建筑”
(2)拆迁补偿问题
1.返租、售后包租
2.委托租赁经营
3.“资产统一经营管理”
4.合同效力问题:(2017)冀10民终912号、914号、1447号;(2016)浙01民终6996号
1.少数服从多数:河南洛阳中院 (2016)豫03民终1412号;江苏苏州中院(2016)苏05民终9281号
2.专有部分说:山东圣凯置业有限公司与李雪霞案
3.对两种裁判倾向的评析
1.双重角色:“受托经营”与“整体招商、转租”
2.角色冲突:上海二中院(2017)沪02民终1856号(联系山东圣凯置业有限公司与李雪霞案和江苏苏州中院(2016)苏05民终9281号)
3.给开发商和资产经营公司“支个招”
1.委托交接不是“防火墙”
(2017)鲁06民终190号、广州中院(2017)粤01民终字第2562号
2.开发商“瓜田李下”的连带责任——江苏省高院《房地产意见》第55条第4款
3.《商品房解释》第2条“视为要约”与开发商“越俎代庖”的连带责任——安徽省蚌埠市龙子湖区法院(2015)龙民二初字第00277号
4.有“不定期租赁”,但没有“不定期委托”
上海浦东法院(2008)浦民一(民)初字第10089号
1.理论源流与现实关注
2.南通中院(2014)通中商终字第0263号和江苏省高院(2014)苏商终字第0205号
3.裁判尺度的两种“流派”:对《民间借贷解释》第24条的两种解释
1.流质契约说:广东高院(2015)粤高法审监民提字9号
2.合同解除说:江苏镇江中院2010镇民终字第726号
3.“往保证上靠”:长沙中院(2017)湘01民终3044号
1.长期是多长?
2.“转让费”的迷思